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真正优秀的行政区中心该有的模样,龙岗中心城还有很长的路要走。

来源:中国房产产业报作者:王艳发布时间:2022-09-13

  市场不景气,一万间很喜欢到处跟人聊天。

  最近在跟一个在龙岗中心城买房居住的朋友聊天,一万间本以为他会大吐苦水,谁知道他把龙岗中心城夸了一遍,这实在让我有点意外。

  在大家的刻板印象里,龙岗中心城孤悬在深圳中心区的之外,来往十分不便,向来不是购房者的首选片区。

  之前一万间带客户去龙岗中心城看房,很多客户也因为距离问题而思考再三,有些项目也知道自己地段的弱点,一般都会用“低价”留住客户,所以一万间一直认为,龙岗中心城是刚需客户的“无奈之选。”

  现在“宜居”、“很舒服”、“配套完善”、“小区住户很好”......这些褒义词不断从朋友嘴里往外倒。

  一万间觉得很有必要重新探索一下龙岗中心城,看看它的魅力在哪。

01

  龙岗中心城很美好

  因为配套太好了

  按照深圳楼市划分,龙岗中心城的位置大概如下(楼市划分,非行政划分):

(链家截图,图片加工:一万间)

  这个位置很优越,包含了龙岗区政府和深圳东部最繁华的商业中心——龙城广场。

  所以中心城也被称为:龙岗CBD、东部地区行政和文化中心。

  龙岗中心城跟西部“很火 ”的宝安中心配套差不多,也是包含区政府和片区内最繁华的商业中心——壹方城。

  虽然他俩发展的命运不一致,但是住在它们里面的人都大致觉得——配套很好,很宜居,幸福感不错。

  别看龙岗中心城只是一个片区,但是目前已经有万科里、万科广场、世贸中心、宝能ALL CITY、海航城、摩尔城、星河ICO这7个大型商圈,还有华润万家、天虹超市、乐购超市、岁宝百货这4个大型百货超市。

  所以住在龙岗中心城的人可以享受深圳东部最为成熟、繁华的商业配套,无论是日常生活采购还是逛街约会,都能满足!

  闲暇时可以去红立方 体验三馆一城,在科技馆“遨游太空”,到青少年宫探索不同的运动,在公共艺术馆里邂逅艺术的奇妙,享受科技、运动与艺术的一站式体验。

  更不用说还有各种高人气公园,如龙城公园,以绿道及绿廊的形式串联起整个生态块,形成完整的景观体系和生态网络格;龙潭公园,已经有20年历史,是老龙岗人爱去的休闲地儿,非常热闹......

  而且据住在龙岗中心城的朋友介绍,龙岗中心城很少堵车,道路宽阔整洁,去哪都方便,真的让一万间实名羡慕了。

  在大家目光跟随深圳一路向西的时候,龙岗中心城悄悄发力让自己成为一个宜居的“世外桃源”,龙岗最优的商业、医疗、教育、文体资源基本都在这体现了。

  龙岗中心城现有5所大医院,其中龙岗中心医院为三级甲等医院,也是深圳市东部最大的一所综合性医院,;龙岗人民医院二级甲等妇幼保健院,是深圳市市立医院。

  教育方面,目前已建成并投入使用的学校约为34所,其中省一级学校就有6所,区直属学校一共是13所,这当中知名度比较高的学校有:龙城小学,龙岗中心小学,龙城初级中学,平冈中学以及龙岗实验学校。

  配套这么优秀,这在深圳也是少见的,为什么龙岗中心城没有成为深圳楼市购房热门片区?

  因为它有其痛点。

  02

  龙岗中心城的痛点

  没产业+交通

  龙岗中心城的两大痛点,一是因为距离城市中心太远,二是中心城缺乏支撑产业。

  龙岗区工信局赵妍妍局长曾经一针见血地指出龙岗中心城的痛点:

  “龙岗中心城最大的问题是有“城”无“产”——缺乏产业。”

  2020年的龙岗区六届三次党代会上,报告对龙岗的城市发展格局有一个中肯的评价:

  “产业基础西强东弱,城市功能东强西弱”。

  “西”是坂田、布吉,东是龙岗中心城。

  从产业和人口来看,坂田和布吉才是龙岗的中心。龙岗区70%的GDP、税收都是坂田贡献的,绝大多数优质企业和绝大多数人才都集中在坂田。

  即使龙岗政府把中心区建设得再漂亮,资源倾斜再多,也不可否认的是,它是站在坂田的肩膀上,靠“吸血”龙岗西部而成长起来的。

  中心城本身并不具备所谓中心的功能,更多是“圈地自萌”,它无法带动周边发展,也无法为龙岗各街道群众提供工作岗位——因为他没有产业。

  龙岗中心城没有成规模的商务区,唯一有点规模的就是龙城金地中心范围,其他更多写字楼是零散地分布在各个商业广场之中。

  如果硬要说有的话,就是龙岗天安数码城,但是尴尬的是,龙岗天安数码城是在大运中心范围内的。

  相比之下,宝安中心就是一个很称职的“中心区”,带动周边发展,辐射范围广。

  宝安欢乐港湾(就是摩天轮那里),商务办公区已经初具规模,跟壹方城相互链接,已有CBD的雏形,加上“大前海”概念,落户在宝安中心的企业也越来越多,未来可期。

  这才是一个真正优秀的行政区中心该有的模样,龙岗中心城还有很长的路要走。

  龙岗中心城因为这个弱点,导致在片区内的居民只能“安居”,并不能“乐业”,所以里面的人必须要“出来”工作。

  于是龙岗中心城“距离深圳城市中心太远”,对外交通不方便,这个短板又暴露出来了。

  根据一万间粗略估算,就算中心城的居民去坂田工作,依靠地铁最少也要一个小时,去罗湖、福田也是如此。

  而且龙岗中心城现在一条3号地铁线,拥挤程度已经成为深圳的“都市怪谈”。

  所以大家猜猜,去龙岗中心城买房,最必要的准备是什么?

  答案是:准备买一辆车。

  因为龙岗中心城走高速到深圳中心市区,时间可以压缩到最短45分钟左右,而且不用挤地铁。

  一万间也跟好几个住中心城房粉丝聊过,说有幸福感的基本都是标配有汽车。

03

  龙岗中心城的房子

  值得买吗?

  一万间先来总结,刚需、改善自住的,选择龙岗中心城是不错的选择,但是投资,还是请去西部淘金吧。

  龙岗中心城目前有5个在售住宅新盘,最低3.95万/平,最高4.98万/平。

  这个价格跟光明差不多,但是配套比光明好太多了。

  而且一万间敢说,只要一天坂田、布吉能赚钱,龙岗中心城的好日子就会还在

  而且你在龙岗中心买房,议价空间也大,毕竟它未来的想象空间也就这样,所以它片区内的二手房基本指导价与市场价基本一致。

  在链家官网中,最新的挂牌房源,参考单价基本都是在3-4万/平。

  这就是龙岗中心城不适合投资的原因,新房和二手房没有较大的价格倒差。

  龙岗中心城的崛起始于“东进战略”,也止于“东进战略”。

  在西部大前海的强势发展下,在北部光明科学城的繁忙建设中,现在的“东进战略”现在只剩下几声吆喝,实质的进展根本没有多少,吸引不了多少目光。

  还不如未来规划的几条地铁线,值得让人期待。

  目前龙岗中心城的地铁规划(在建)有:

  14号线(在建中):又称“东部快线“,设计时速120公里,届时只需半即可抵达福田CBD。

  16号线(在建中):设计时速80公里,预计2023年建成通车,届时进一步出进坪山、龙岗沿线区域经济,为深圳“东部战略“助力。

  21号线(规划中):强化龙岗中心城和龙华、南山的快速联系,预计2022年后开建,2030年运营。31号线(规划中):连接龙岗龙城和坪山碧岭,尚未开工,已纳入2024年-2029年建设规划

  21号线一期为服务龙岗区内部的快速线路,支持龙岗中心区、大运深港国际科教城等重点片区发展,服务龙岗中先进制造业园区。

  10号线东延(深圳段)联系平湖中心、东莞凤岗和龙岗中心,服务沿线出行需求,支持深莞一体化发展,实现东莞凤岗与深圳中心区1小时通达目标。

  如果这么多地铁线全部开通起来,加上龙岗中心城现有的配套基础,那才是它的高光时刻。

  不过,大家懂的都懂,这上面的某些地铁线开通或许只能等下一个10年。

  既然未来不可追,在龙岗中心城活在当下是最优的选择的,也不要觉得买了龙岗中心城的房子就是站岗。

  人家只是价格便宜,交通不便而已,龙岗作为深圳楼市水分最少的片区之一,一直都是很稳的。

  2022年,据深房中协中介标准指数显示,1-5月,二手房卖得的片区依旧是龙岗,成交占比稳定在20%以上,。

  放眼全市,二手房成交热门的区域也多位于龙岗,如龙岗中心城、坂田、布吉等。

  这说明一个问题,龙岗中心城的房子不会砸手里,只要想出手,还是有接盘的购房者。

  当然,这与它指导价与市场价基本一致有很大关系。

  总结

  龙岗中心城的深圳少有的买房只看今天,不看将来的片区。

  今天你去龙中心城看房,所看到的的配套,基本已经是板上钉钉的,除了交通地铁,需要你等待,其他的基本都已经落实了。

  如果有中介跟你说,龙岗中心城未来可期,买它,必涨!

  一万间建议你拉黑他,因为龙岗中心城自己没有涨的动力,西部群雄环踞旁边的大运中心还虎视眈眈。


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