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在内地,不少城市都将“土地资源紧张”作为房价上涨的合理依据。

来源:中国房产产业报作者:王艳发布时间:2022-04-14

  楼市松绑潮中,有一个城市成了独特存在。

  面对市民关于“行业不景气,收入暴降,请求修改调整限购限售政策”的建议,长沙市有关部门回应称回应称:

  目前对于限购政策只能严格执行,精准落实。

  在此之前,郑州、哈尔滨、福州、南京、苏州等地已率先松绑,部分城市更是打响了取消限购限售第一枪,楼市大松绑呼之欲出。

  此番表态说明,长沙短期不会跟风松绑限购,从而成为“房住不炒”态度最坚决最始终如一的城市。长沙为何这么硬气?

  01

  长沙,是全国房价最低的万亿GDP城市。

  作为全国为数不多的GDP破万亿、常住人口超千万的“双万”城市,长沙房价却仅与西北地区弱省会看齐,甚至不及东部沿海一些普通地级市。

  目前,全国共有70多个城市房价破万,浙江更是以11地市房价全部破万而被津津乐道,而长沙房价排在这些城市的中下游。 数据显示,2022年初,长沙房价约为1.1万元左右,在全国各大城市中位居60名开外。

  这一房价,不仅远远低于同为中部强省会的武汉、郑州、合肥,还不及南昌、太原,甚至低于浙江衢州、江苏盐城、海南陵水等普通地市。

  房价是高是低、是否合理、是否可负担,看的不只是绝对数值,更要与居民收入进行对比。

  从房价收入比来看,深圳、厦门、三亚、北京、上海位居全国前列,而长沙在大城市中处于垫底位置。

  可以说,在万亿经济强市中,只有长沙的房价收入比处于相对合理水平,居民买房负担最低,房价不至于成为生活之困。

  02

  严打炒房,长沙房价怎么走?

  房住不炒,并不意味着房价只能跌不能涨。同理,严打炒房,目的在于促使房价回归合理水平,避免暴涨暴跌的可能性。

  换言之,与经济、收入增长同步的房价上涨,不乏合理性。而脱离基本面的房价暴涨,则容易面临市场的反噬。

  过去2年来,在史上最严调控制约之下,一众城市房价回到了2年前,其中不乏二线省会。

  根据国家统计局数据,在纳入统计的70个大中城市中,28个城市房价回到两年前,其中跌幅最大的为牡丹江市,跌幅达12.5%。

  在全国26个省会(拉萨未纳入统计)中,有14个城市房价低于1年前,10个城市房价低于2020年。

  这些城市包括郑州、长春、哈尔滨、石家庄、济南、南昌、南宁、呼和浩特、贵阳等,其中部分省会,正是这一轮松绑的急先锋。

  相比而言,长沙房价一直保持相对平稳状态,且呈现出稳中有进的特征

  数据显示,2022年初,长沙房价同比去年上涨3.7%,与2020年相比上涨6.1%。

  这一增速,明显低于长沙的GDP增速和居民收入增速。

  2021年,长沙GDP增速、城镇居民可支配收入增速分别为7.5%、7.2%。

  要知道,这两年,长沙一直维持着全国最严的楼市调控政策。 除了对限价做出一定调整之外,最核心的限购、限售、限贷等“三限”政策,一直都是高压态势。

  这种局面下,房价依旧能稳中有进,显然是来自基本面的支撑,与炒房基本没有关系。

  03

  不靠房地产,长沙经济下滑了吗?

  房地产松绑论,最大的依据是房地产关乎经济增长,卖地收入关乎土地财政,更牵扯了一系列上下游产业链。

  这种说法的另一个极端是,最严炒房令,必然会导致经济增长受损,居民无法享受到资产膨胀带来的增值效应,居民财富将会远远跑输其他城市,进而导致高收入群体避而远之。

  且不说房价大涨大跌,更不利于居民财富的保值,有多少中小城市在暴涨之后又被打回原形。

  回到核心问题,过去几年来,长沙GDP增长如何?人口和人才是否外流了?

  显然不是,反而GDP增速和人口增幅双双位居全国前列。

  先看经济。2021年,长沙GDP达1.32万亿,位居全国第15位;人均GDP达13万元,位于省会城市前列。

  再看人口。

  2021年,长沙常住人口1023.93万人,同比增加17.85万人,超过广州上海苏州南京青岛等地,人口增量位居全国前列。

  与2010年相比,长沙人口增量超过300万人,同样位居全国前列。

  这是湖南首个千万人口城市,生动体现了“强省会”的集聚效应。

  日前,湖南省党代会旗帜鲜明提出实施“强省会”战略,长沙更将“撤县设区”提上日程,作为内涵式扩张的主要途径。

  强省会,对于湖南之所以如此重要,是因为地处中部的湖南,本身面临着大湾区和长三角的双向拉扯,大量劳动力人口涌入外省。(参阅《全国第5大城市群,呼之欲出》)

  做大长沙,做大强省会,以强产业、低房价带动人口回流,无疑有利于整个省域的长期发展。

  04

  长沙靠什么按住房价的?

  长沙模式,一度被作为住建部向全国推广的样本,这套模式说起来并不复杂。

  一是楼市调控全国最严,“反炒房”态度最为坚决,几乎遏制了所有投机空间。

  1、限售4年。商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、二套限购。购买二套房,必须在首套房拿证4年之后。3、二套征收重税。个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。4、堵住人才购房漏洞。专科及以上学历人才,须满足在长工作生活24个月。

  不难看出,长沙调控政策之严,丝毫不亚于一线城市,比起同为万亿省会的二线城市,更是有过之而无不及。

  二是天量供应土地,杜绝人为制造短缺。

  房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。

  毕竟,土地是垄断的,土地供应是否充分,是不是存在人为制造短缺,有没有主动制造“地王”,决定着许多城市房价的走势。 反观长沙,土地供应呈现井喷之势,供求不存在人为制造的短缺。 从2017年以来,长沙土地供应就处于放量状态,2021年虽然市场转冷,但长沙土地供应面积仍旧创下新高。 这些土地,成了平抑房价的关键支撑。

  事实上,在内地,不少城市都将“土地资源紧张”作为房价上涨的合理依据。

  几乎所有城市都不存在真正的土地短缺问题,问题是土地有没有供应充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有没有人为因素存在。

  三是全国楼市趋于见顶,单纯靠松绑未必还能救得动,未来房价涨跌必然面临基本面的约束。

  这是楼市新常态。这种局面的出现,意味着大松绑未必对每一个城市都有用,如果基本面堪忧,再多的政策刺激恐怕都无济于事。

  未来,只有经济保持强势增长、产业不断升级、人口持续涌入的城市,房地产还有不错的未来。


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