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高层表态支持,但楼市复苏仍看地方政策

来源:中国房产产业报作者:王艳发布时间:2022-05-05

  4月29日的重要会议释放非常多信息。既然已经释放了诸多积极的态度,那后市,大家有理由适度看好,但市场似乎仍然偏谨慎。

  1、 虽然最高管理层表了态,但实际有什么举措?力度大小?都存在较大变数。

  从A股五一前最后一个交易日的表现可以反映出市场对这次会议的态度。上证,深证,沪深300都涨2.5%左右,属于中等幅度。而之前一天跌幅就超过5%,说明市场虽然稍微乐观,仍然比较谨慎。之所以谨慎,应该仍有三个担心:第一是疫情所造成的影响很可能会持续,因为奥密克戎传播速度极快,但又要坚持动态清零,所以各个城市随时都可能按下“慢行”甚至“暂停”键,尤其是人口稠密的大城市。第二是俄乌局势,能源及大宗商品价格上涨也对经济复苏构成压力。第三是刺激政策的力度到底能有多大?存在疑问。这点我们下面单独说。

  2、从这次会议的表述,或之前各地推出的刺激政策看,新一轮政策的方向,在一定程度已经否定了之前部分的“旧政”。过去一年基本是以打压、整顿为方向的,近期明显是以放开、激活为方向的。

  比如房地产,本次会议在谈及具体行业的时候,开篇就是房地产。这在过去几年绝对是没有过的。通常房地产位置靠后,一般只强调一下房住不炒,稳市场等等。而这次,房地产放到了第一位,可以看出它在管理层心目中的地位,及已经放到了“临危受命”的位置上。不过需要强调的是,去年全国都掀起了一波史无前例的打压房地产业的政策,去杠杆,压需求,停融资,堵漏洞,加税收……这波房地产整治运动全面铺开也就一年左右的时间,如果就此彻底反转,难免受到各方质疑。所以“新政”不太可能完全否定原来的方向,最多只在某些方向上寻求“突破”或者新开“口子”。这将形成思想与方式上的束缚。很可能让刺激政策局限在一个较为狭窄的范围内。

  情况比较类似的还有平台经济。去年,各大互联网平台的“无序扩张”,成为了被整顿的主要理由。这也直接导致国内互联网大厂市值暴跌,并出现了大规模的裁员。如今如何“促进平台经济健康发展?如何退出矫枉过正的政策,能否实事求是,轻装上阵?都需要考验智慧和气魄。

  3、 房地产前景,关键还在地方政策

  管理层定调大思路,但最终效果如何,还需要看地方政策。不过,一方面“房住不炒”这是一个无法量化的概念;另一方面“分城施策”会造成理解与施政上的较大差异。过去一段时间,全国已经有7、80个城市出台了楼市松绑政策,但城市之间的差异巨大。比如同样是二线城市,有些推出松限购,松限贷等重磅政策,但有些就只轻微放松公积金,意思意思。更有些城市可能自我感觉良好,宁愿采取“躺平”的策略。

  上一次为了实现房地产调控的统一思想,中央是通过三番五次对地方进行“约谈”“问责”才最终压实效果。这次要统一新的认识,恐怕也不会轻松实现。所以,可以预期,各地楼市复苏将出现较大差异,直接原因也是地方政策力度的差异。


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