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面对此种局面,2020年的房子还能买吗?怎么买?

来源: 中国房产产业报      作者: 刘烨      发布时间: 2020-05-13

  “太纠结了,今年到底能不能买房?”

  一位购房者向笔者询问道。从他了解到的信息看,一会听人说房价涨了,一会又说房价跌了。扑朔迷离的市场,让他着实看不清趋势。看他的样子,从来没有如此纠结过这样一个问题。

  没错,房价一直不断上涨的形势到了一个瓶颈期,在国家“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指导下,楼市进入了一个大体平稳状态,这个时间已持续了起码2年以上,回顾过去,好像还没有这么长时间的“横盘期”。在不少人看来,楼市正如股市一样,应不会一直“横”着,势必会面临方向性的选择。翻译成白话即是,房价要么涨,要么跌。这个问题确实不太好直接回答,但我们可以看到近期的楼市开始“欢乐”了。在网上随便都能浮现出一些权威媒体的报道

  中国新闻期刊5月9日报道,自3月下旬至今,我国楼市成交逐步恢复,出现多地交易量大幅上升势头,部分城市的交易量超过了去年同期。不仅有人抢豪宅,抢学区房,更是传出一个93年后浪持有400栋楼,我们对房子的焦虑和渴望似乎更胜以前。

  新浪财经5月9日转发报道,2020年楼市的“春天”, 正姗姗来迟。除武汉等少数城市外,多数热点城市交易规模都要高于去年同期,其中,受西城区教改影响,北京二手房出现量价齐升局面。

  经济参考报5月6日报道,“暂停键”重启,五一楼市回暖。文中引用中原地产的数据显示,北京新房与二手房网签量同比2019年五一前四日上涨了114%,深圳同时间上涨了4.54%,广州在五一前3天网签数量同比也上涨了16.56%。

  类似的报道还有很多。楼市真的就这么火爆,难道又要重复昨天的“故事”再次起飞吗?答案可能没那么简单,一块隐藏楼市的“遮羞布”被撕掉了

  第一、热销背后,销售均价是一降再降。

  根据中国商报报道,根据克尔瑞的数据显示,单就4月份来看,40家重点房企里,有20家房企实现了逆势正增长,恒大、碧桂园销售额均超过了600亿元。应该说,这样的销售业绩是非常“逆天”了。在很多人看来,这似乎不符合常理,不是说本次风波对各行各业影响不小,大家的收入难道没影响吗?怎么还有这么多人“冲”进楼市呢。其实,看似热销的背后,却隐藏着一个“秘密”。

  这个“秘密”就是销售均价的下降。数据显示,4月份,恒大销售均价下降13%,碧桂园下降10.5%,万科下降2.5%。3大龙头房企无一例外的出现了销售均价下降。

  对这一现象,翻开2019年的销售情况,这个答案同样成立。根据经济观察网报道,2019年35家千亿房企销售均价下降了15.89%。为何会如此呢?

  在克尔瑞分析师朱一鸣看来,销售均价下滑的因素有很多,其中包括结构、城市分布等原因,几大龙头房企促销也是销售均价下滑的原因之一。地产评论员对中国商报记者表示,目前来看,房地产市场价格并不坚挺,无论市场是否火热,价格水平都比去年同期偏弱。由此可见,市场所谓的火热,并不等于价格上涨,楼市起飞更是无从谈起。

  这一点,在中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》报告中也提示,如果宏观经济没及时复苏,即使一二线房价上涨,也难以持续,高开低走的风险变大。

  第二、二手房挂牌量井喷,多城创历史。

  房地产行业里有一句话,二手房市场表现是最能贴近真实楼市的,是楼市的“晴雨表”。原因在于,二手房市场房源价格基本不受调控影响,既不抑制,也不托底。据新浪财经报道提及,目前绝大多数一二线城市的二手房挂牌量均创出新高。对比以往,在楼市恢复过程中,出现二手房大量挂出的现象确实难得一见。

  根据钱江晚报在文章《杭州二手房挂牌量突破75000套》中说到,“二手房不断积累,体现在价格成交上弹性非常大”。据我爱我家门店经理所说,除了少部分热门房源外,大部分的房源都有讲价空间。

  据诸葛找房郑州5月11日报道,2020年第19周,郑州二手房挂牌量为158007套,已连续二周上涨,入市房源量持续增多,供应量保持高位。

  上游新闻显示,从诸葛找房网站了解到,重庆全市的二手房挂牌量超过了20万套,其中仅链家挂牌量就超过15万套,而这一数据在3月份只有12万套。数量增长之快令人吃惊。

  其实,根据媒体报道出来的数据看,二手房挂牌量快速上升已是一个普遍现象,比如沈阳超10万套,苏州高达9.9万套,楼市回温较快的南京,其二手房挂牌量也达到8.3万套,创出历史新高。在业内人士看来,除因风波原因,不少人对现居住的环境不太满意需调整外,更是对后期房地产市场不乐观的体现。

  第三、弃房断供正在上演。

  按照央行的金融数据显示,截至2020年第一季度末,个人住房贷款余额31.15万亿元。对于现在一套房动辄几十万、数百万而言,买房贷款是再正常不过的事了。正常情况下,如果不遇到意外事件,月供偿还问题倒不大,怕就怕出现一个什么意外。身边有一位朋友就说过这样的话,买房首付款倒不是一个什么大问题,凑凑也八九不离十,就担心万一经济上有个什么风吹草动,弄个断供就不好了。其实,他这个担心还是很有必要的,可以看一下新发生的一个则消息。

  根据中国质量万里行5月7日报道,合肥一周内出现了300套断供房。该媒体为一探究竟,上阿里司法拍卖进行查阅发现,没想到上面的数据更为惊艳,里面拍卖合肥地区的住宅有4000多套,其价格要比市场评估价低30万左右,虽然围观的吃瓜群众不少,但出手的却很少。

  正常情况下,弃房断供不到万不得已,谁也不愿这么做,因为不仅丢了首付,还上征信黑名单,可谓“双输”。但当遇见“黑天鹅”事件后,收入的持续性将受到影响,房贷压力可想而知。其实,不仅是均价1.5万元/平米左右的合肥,其他还有很多房价收入比都很高的城市,同样也可能出现这种情况,成为一种常态。

  一句话,以上3个楼市现象,正在撕掉楼市这块“遮羞布”。当然,市场上还有一种论调是,现在钱越来越多,就不信其他东西价格涨,唯独房价不涨?对于这个问题,我们不妨来看看央妈才发布的一个报告。

  在5月11日,央妈的《2020年4月金融系统数据报告》中提到两个关键信息点:

  1.货币供应M2余额为209.35万亿元,同比增长11.1%

  这个增速高吗?确实挺高,因为自2016年以后,M2的增速都只有百分之八点几,告别了两位数增长。但到了2020年一季度末时,M2同比增长10.1%,3年来首次重回两位数,而到了4月份,这个数据又增加了1%至11.1%,再上一层楼。释放的信号很明确,货币增长确实超出了很多人的预期。但如果就此认为,楼市要大涨了,这可能就有点“兴奋过头了”。再来看第二个信息点。

  2.删除“因城施策”。

  这个报告对楼市的政策跟以往一样,都强调了“房住不炒”、“不用房地产刺激经济”以及保持房地产金融政策“3性”,唯独删掉了“因城施策”,回顾这两年的央行货币政策报告,无一例外都强调了这4个字,这次删除“因城施策”释放的信号自然是不言而喻。

  大家还记得,在这几年楼市调控中,提得最多的字眼,必然有因城施策、一城一策等字眼,同样我们也可以看到,不少城市,如驻马店、海宁、青岛、赤峰等城市不断冲关,虽然很快都失败了,但保不齐还有更多的城市“试探底线”。在业内人士看来,“因城施策”的删除,实际上是把楼市管控的权利“上移”了,虽然不至于说一刀切,但大的权利,地方上可能就没有了,全国楼市必须“一盘棋”。

  以上两个关键信息点表明,一边通过实施符合经济发展的货币政策,让资金流入到实体经济,一边还要拧紧楼市这个水龙头,从这角度看,楼市管控是更严格了。

  面对此种局面,2020年的房子还能买吗?怎么买?

  其实,对于买房的事,无论楼市是热是冷,无论专家看好楼市,还是看衰楼市,购房者都不会因为谁的几句话不买房,抑或是买房。因为购房的需求一直存在,不过是早买还是晚买的问题,按照有关专家的一句话说:“需求只能延缓,不能消失”,既然如此,2020年都进入第5个月了,在接下来的时间,我们该如何买房呢?

  对此,可以用一句话来概括:2020年用买白菜心态买房。如何理解这句话?

  买过白菜的人应该知道,首先,菜品得新鲜,其次价格要合理,最后,最重要的是要好吃。这个道理同样可以用到买房上。一方面,能有新房可买,尽量选择新房。不是说二手房都不好,主要原因是新房具有很多先天优势,如设计相对较新,节能环保方面考虑更多,使用年限相对较长等等。

  另一方面就是价格。目前很多城市还是有对新房价格管控,往往比周边二手房价格低出不少,这应该是首选的房源。但是,我们也看到,即使同一座城市,楼盘也有冷热之分,有的去化很好,有的就只有1-2成,究其最主要的原因,大多都是定价问题,很显然,这类楼盘我们要回避。

  最后一方面,买什么样房子,主要由需求和经济条件决定。从需求上讲,比如你是小年轻,未来两年要面对结婚,甚至生子的情况,这个时候,考虑到父母可能过来照顾孩子,尽量选择3房以上户型,而不是两房,即使地段偏一点。还有买房子是给父母居住的,尽量选择楼层低一些的房子,小区内或者周边有健身设施的房源。从经济上讲,要考虑到房贷偿还能力,不可过分放大未来收入弹性,把风险控制在一定范围内。

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