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办公楼投资避坑指南

来源: 中国房产产业报      作者: HelloWorld      发布时间: 2021-11-24

  今年3月,中国金融研究院联合蚂蚁研究院通过问卷调研,得出中国居民投资理财行为的调研报告。结果显示,在我们国家,居民理财投资偏好还是相对保守,财务规划意识也有待提高,长期的价值投资习惯尚未养成,比如追涨杀跌现象就普遍存在。相比较而言,高学历、高收入的群体选择会更加丰富,远不止中概股,入基金、观期货、买黄金、看大宗、选住宅,资产配置日益多元化。

  不过标的易找,好标的难寻。选贵金属,美元利率上涨抑制了黄金为首的贵金属热度;大宗商品也不错,但没有行业知识和消息面支撑,价格波动又大,容易错判行情;住宅是老朋友了,但限购限贷、房企调控,投资还是难。

  其实有种选择经常被忽略,潜力却不低于以上种种,这就是不动产投资中的潜力股——办公楼投资。

  投资办公楼?这事儿能成吗?

  时至今日,高速发展的地产投资趋于单一且矛盾重重:一方面,大家的关注点多在住宅上,但房住不炒的政策成为常态化,想通过住宅投资杠杆获取高收益越发困难;另一方面,办公楼作为城市化进程的产物、核心经济区的标配,具有很强的投资属性,堪称潜力股,但广大投资者却无法察觉其中机会。

  让投资客驻足不前的原因有很多,比如相较于住宅投资一把梭哈的爽快,办公楼投资壁垒更高,没有了解很难下注;再者选择太多,个人投资者并不都是地产专家,很难把握机会规避风险;还有就是近几年相对于住宅市场,办公楼的市场表现并不良好,在良莠不齐的投资环境下,容易犯错。

  种种原因阻碍了办公楼被广泛接受,但其实办公楼投资目前成熟且成体系化,对于个人投资者来说,优势并不少。

  从机会成本来讲,投资办公楼必然要考虑同样的钱投在住宅、股票基金债券等其他领域,收益和风险如何。办公楼投资属于固定资产投资,更适合长线投资,价值波动小,抗风险能力强,收益稳定,从长远来看,属于价值投资。再者就是以往个人投资者担心买回去后续运营麻烦,不过现在很多开发商都在开发投资型的办公楼物业,就是为了解决这样的问题。

  总体而言,投资办公楼已经不再像以前那样两眼摸黑找不到方向。既然下定决心想投资办公楼,需要注意什么,有哪些坑是需要避免的,这也是很多投资客都关注的话题,下面就带大家一起看下。

  投资办公楼要避免哪些坑?

  办公楼投资和住宅不同,进入门槛有较大差异,更考验投资者的专业度及眼光,一招不慎就跟不上趋势。以往办公楼投资失败的原因大抵逃不开以下几种:

  第一,用选住宅的标准投资办公楼。购置住宅的优选条件很多,比如交通、配套、学区、景观、户型等等,但这一逻辑并不完全适用于办公楼投资。办公楼的价值评估,需要综合考量交通便利程度、是否有政策红利、周遭环境及配套设施、区域未来发展动力、人才流量以及楼体本身的规划设计等等因素。在一个配套不齐全,人才流量不够,政策无优势的办公楼上下注,租金自然高不起来,甚至都难租出去。

  第二,理解办公楼与住宅的差异,但没选对标的。交通便利,但缺乏政策利好不能投;人才流量有,但周遭配套不齐也不能投;周遭配套到位,交通也很便利,但是人才流量不够还是不能投。那么什么项目能投?上面我们也说了,投资办公楼是一个综合考量的过程。

  第三,投资的本质是交易,优秀的交易靠经营,这也是失败者做不到的点。不同于住宅主要依靠涨价和交易来获利。办公楼的稳健收益回报基本来自租金收益,这就需要对办公楼的运营有充分认知,比如入手后的管理、装修、租赁等等。运营工作做好了,又是好标的,怎么会收益不达预期。

  第四,投资的本质是交易,交易就要了解供需关系。投资者不仅要知道办公楼的出租目标,还要知道办公楼的开发商是不是有眼光、有能力、有口碑。通常来说,并不只是经济发达地区的核心地段能够产生正效益,有时一些黑马往往能带来令人惊喜的回报。

  以上都是办公楼投资者会踩的坑。失败的原因千千万,那么对于有志于从事办公楼投资的个人来说,掌握核心逻辑是获得长期回报的基础,无论什么类型的投资,都是这个道理。

  对于有志于从事办公楼投资的个人来说,目前这个阶段是个不坏的时机,办公楼价格偏低,可选择标的较多,加上经济逐渐恢复,经济双循环背景下国内投资市场前景整体向好。就如上文所说,找准时机是收益的关键。找准优质标的,花时间精力运营,办公楼投资可以成为适合长期投资的优秀资产。

  那么,什么样的办公楼才算是好标的?在商业地产的投资中有个概念,很适合拿来作为案例——TOD。

  东京六本木新城

  办公楼投资的选择——TOD

  对房地产有所了解的投资者,对“TOD”这个概念并不陌生。

  TOD(Transit-Oriented Development)模式,一种以公共交通为导向的开发模式,将交通枢纽和商业综合体开发完美结合在一起,在这里可以满足办公、居住、购物、出行等所有的生活体验。上海已经有一些在运营的热门商业体采用这个模式,如闵行区1/5号线莘庄站的TODTOWN天荟、上海国际金融中心IFC、环贸广场ICC等等。

  这些TOD项目有一些共同点:在一线城市的核心区域,具备完善的交通设施和非常成熟的周边配套,有确定的产业规划,城区定位脉络清晰,商圈运营水平高,租售比高,开发商实力强......而这些恰好也是办公楼投资好标的的评判标准。

  我们就以上海市闵行区的TODTOWN天荟为例,给大家深入剖析为何TOD模式下的办公楼可以称之为好标的。

  首先从地段及流量来看,TODTOWN天荟项目坐落于上海市闵行区黄金的地段,总建筑面积约70万平方米。在上海市政府2035规划中,其所在的莘庄将成为新晋主城副中心,这里人口流量大。就目前莘庄枢纽来看,每天人流量达20余万人,预计未来会增加到30万人或以上,TODTOWN天荟作为莘庄的枢纽商务核心,将充分享受到流量优势。

  其次,从交通便利程度及周围配套设施来看。TODTOWN天荟项目以地铁、火车和公交车等公共交通设施为中心,交通便利。同时周边拥有成熟的综合商场、医疗机构、学校教育、艺术场馆、行政管理等资源,城市的绿肺环绕四周,生活工作配套一应俱全,为办公楼投资增添了保障。再看配套设施,天荟项目自身的配套设施也十分充分完备,包括14万平方的大型商场、2万平方的豪华精选酒店、以TODTIME时间廊为代表的无墙美术馆艺术规划等等,这种新型的集交通枢纽、商业办公、休闲娱乐、人文艺术为一体的综合商业体,也为办公楼的租售提供了硬件上的保障。这就是TOD模式的魅力。

(TODTOWN天荟办公楼效果图)

(凯悦尚萃酒店效果图)

(TODTOWN天荟商场效果图)

  再次,有了外部优势,并不意味着这一办公楼就值得投资,还需考察办公楼本身。以TODTOWN天荟项目的办公楼“TODTOWN天荟|悦麟”为例,其起始层位于距离地面14.5米高的空中大平台之上,在其中办公的人们可以享受到天荟商场、酒店等所有业态,视野开阔且室内采光效果、安全感和隔音舒适度都十分理想。同时,还为业主设置了共享空间X-CLUB,包括吧台区、多功能休闲区、健身运动区、共享会议室等功能区域,十分适合新兴产业的办公需求。不仅如此,办公楼还设计有独立空中景观花园,与共享空间连通,业主可以通过花园直接进入天荟14万方的大商场和凯悦尚萃酒店。在品质和细节营造上,该项目也进行了针对性的提升,所有公区包括大堂、电梯轿厢、电梯前室等公区均依照酒店标准进行装修交付。

  从外部看,接近150米的建筑高度,与天荟其他高层建筑组合在一起将成为上海西区最高的标志性建筑群。总体而言,在办公楼自身的建设上,只有这样内外兼修的办公楼,才可能成为投资的好标的。

( TODTOWN天荟效果图)

(TODTOWN天荟|悦麟效果图)

(TODTOWN天荟|悦麟大堂)

(TODTOWN天荟|悦麟共享空间X-CLUB)

  最后,产品品质高,开发商实力强,还有别的考量因素吗?我们在上文就提到,城市规划利好是办公楼投资的一个重要因素。

  以TODTOWN天荟为例,该项目由香港顶尖房地产开发商新鸿基地产,牵手上实城开和上海闵行城投一起联合打造,占据了未来区域发展的核心节点。TODTOWN天荟既地处长三角中心地带和一小时经济圈、又是虹桥国际开放枢纽的南向拓展带中心节点和G60科技走廊的桥头堡,还是闵行南北双片区发展的核心节点和闵行区的行政文化中心。

  所以,可见好的地产项目可以和城建规划互相成就,TODTOWN天荟的落成与建设莘庄2035城市副中心能够实现相互促进。纵观一些重要的地产投资项目,很多都具备这样的特点。

  尾声

  投资里有一句话,抓住了时机,就成功了一半。

  巴菲特说要做时间的朋友。

  ......

  核心地区的办公楼作为固收投资品种,价值被远远低估,值得配置。像TODTOWN天荟|悦麟这类的办公楼,具有优质资产所应有的所有素质,既将公共交通与综合体无缝衔接,又与商场、酒店、公交枢纽之间做到直接互通,很多办公楼都不具备,甚至可以说唯有悦麟可以呈现,也因此具投资价值。

  不过,要配置优质资产,提前布局占得先机十分必要。悦麟整体面积段在151-185m²,可按照自己的想法去创新改变户内空间格局,标准层建筑层高3.3米,得房率高达约77.4%左右,均价仅需4.9万元/平方米,剩余的投资机会已经不多,对办公楼投资感兴趣可以联系开发商了解项目。不过这里仍然提醒大家,办公楼和其他投资项目一样,都需要充分了解才能入局,和开发商多做交流是个不错的方式,起码能增加些投资房产的知识不是?

(TODTOWN天荟|悦麟创意样板间,非交付标准)

(155㎡户型改造前后对比图)

(TODTOWN天荟|悦麟创意样板间,非交付标准)

(151-154㎡户型改造前后对比图)

  TODTOWN天荟展示中心地址:

  上海市闵行区水清南路24号(入口正对农业银行)

  文章来源:财经早餐

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