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不是所有地铁上盖都是TOD!“优质资产”只属于少数懂的人!

来源: 中国房产产业报      作者: HelloWorld      发布时间: 2021-11-24

  一、新赛道之上,上海资产如何解读?

  对大多数人来说,房子是最安全的资产配置亦是最大占比的支出。

  上海的房子,毋庸置疑是极具资产价值的。但是,不是所有上海的房子都可以被称之为上海资产。

  这里的上海资产,更准确的说法,应该是上海的优质资产。

  它是必须具有高价值属性的。

  上海不缺房子,2021年四批次入市之下,共计近6万套房源进入市场,对比2020年全年6.6万套房源,数量其实不在话下。但是好房子紧俏,前三批次新房125个,光触发积分新盘就有63个,日光盘比比皆是。

  但各种政策、积分、身份限制频频出台,购房门槛不断抬高,导致部分购房者必然要去寻找新的资产配置赛道。

  于是,人们对优质资产的追逐,就开始蔓延到了办公、商铺等不动产赛道。

  2020年以来,上海写字楼的单笔大宗交易数量在增多,从前买写字楼,都是一间或者一层买,现在好了,整栋整栋买的都不少。

  2021年上半年上海大宗交易市场共录得38宗成交,投资型买家占比提升至58%。不光是写字楼,优质购物中心的街区商铺也是热门的投资对象。

  这与上海澎湃的生命力和安全度有关,后疫情时代更是放大了这种诱惑力,上海如一个稳固基石,成为所有热钱都想涌入的优质城市赛道。

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  在这个时间节点,一种与未来最重要的城市建设形态结合的模式,也在这条优质赛道上脱颖而出,这就是我们常说的TOD模式。

  十四五规划纲要中明确了它的价值能级,要推行功能复合、立体开发、公交导向的集约型发展模式。

  于是,有追求的开发商构建各种复合能力身份,在今天这张TOD清单上,你能看到头部房企正在做着行业探索。

  二、上海优质资产里冒出来一种“少数派”

  TOD 到底是什么?

  英文是Transit-Oriented Development,中文直译是以公共交通为导向的开发模式。

  必须要强调一下:并不是有了地铁就是TOD,让楼盘靠近地铁站或者把楼盘盖在地铁站上,那最多只能叫地铁上盖物业。简单说,TOD是一种“站城一体化”的探索,探索城市空间的综合利用价值,能否创造出

  一个或多个富有活力的公共开放空间。

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TODTOWN天荟项目效果图

  这种空间单独靠楼盘没法实现,单独靠地铁站也没法实现。这种空间复合了城市功能的多种属性进而产生活力,才能进一步提升住宅、商业、办公等房产的价值。

  所以能够引入且形成规模效应的,必然是少数派。

  位于莘庄地铁站的TODTOWN天荟,堪称是上海TOD时代的首开之作。

  01 时间最早!上海第一次提出TOD!

  2009年12月,闵行区政府启动上盖开发项目,2010年9月29日香港新鸿基、上实城开、闵行城投联合体竞得该地块,通过不间断地开展大量规划和研究后,借鉴香港、东京等发达国际地区轨道物业的开发模式,在改善地区交通的同时,加上综合配建,从而提升区域的整体能级,最终确定了TOD模式的引入和开发。

  02 首创!“空权出让”模式!

  TODTOWN天荟是中国首个在土地出让中提出“空权出让”的项目,即出让规划土地上方的垂直投影空间面积,通过在若干块被铁轨区隔的零散规划用地上架设大平台,从而在城市上空打造出一个全新的综合体。

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  03 既有地铁、铁路下,不影响,不打扰!

  TODTOWN天荟在土地出让之前,已经有了运营中的地铁线(1号线和5号线)、沪杭客专、金山支线,于是整个建设过程以及建成后要完全不能影响轨道交通运营,同时还要减少对周边道路交通及附近社区的干扰。

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TODTOWN天荟项目效果图

  04建造难度大!“吊挂式”结构!

  轨交线路在不停运中进行改造,时间上就要受到限制,选择夜晚进行施工就更要求施工效率。而对已有莘庄站换乘大厅的改造,既要保护乘客安全,还涉及到多个单位部门的协调,工程难度巨大。

  05以公共交通为节点,实现内部的串联!

  TODTOWN天荟的特色,就是“开发与交通设施规划一体化”,其内部包含了2条轨道线、1条铁路线、2个公交枢纽约20余条公交车线路,要形成一个新的全天候无缝换乘体系,利用扶梯或者电梯,实现合理的人流动线。它更要想好所有公共交通与购物中心、办公、酒店、住宅等产生紧密互动,形成一个多层次,多方式,相互协调的高效运输网络,人们可自由穿梭在内部。

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TODTOWN天荟交通枢纽示意效果动图

  06 缝合城市的交通裂缝!

  莘庄地区由于国铁沪杭线、金山支线与地铁横穿,把整个区域分成了南、北两部分,TODTOWN天荟利用其新建的南北路,将北广场水清路和南广场都市路两条城市主干道进行连接,打通区域大动脉。

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TODTOWN天荟南北通道效果示意图

  未来,人们可以从TODTOWN天荟出发,通过各种交通工具到达上海市区以及周边其他地区,同时也会虹吸这些地区的人们来到这里。

  目前南广场交通枢纽已投入运营,十余条公交线路穿梭往来,其中机场9线直接连通莘庄公交枢纽和上海浦东机场,莘虹快线也每天穿梭于莘庄公交枢纽和上海虹桥(西)交通中心。

  07 强强联合!梦之队组合拳!

  项目由香港新鸿基、上实城开、闵行城投强强联手,共同打造“空中之城”。

  其中,在香港发展TOD项目长达20多年的老牌地产商新鸿基,更是于多个铁路沿线的新市镇建设了20多个TOD大型综合体项目,可以将丰富经验付诸于TODTOWN天荟之上。

  上实城开作为上海本地品牌国企,既能充分理解当地居民的需求,又充当了一个桥梁,为TOD模式在上海的首次实践沉淀出可行又可靠的方案。

  而闵行城投作为项目在交通功能、城市功能和其他市政方面的协调者,肩负着闵行区转型与升级发展的城市管理者使命。

  这三者共同组成了一个TOD建设里的梦之队。

  层层传导,一个70万方的TODTOWN天荟,集齐这七大标签,成为中国TOD界的典范。

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TODTOWN天荟|悦麟“空中花园”效果图

  这种稀缺,这种超前,这种建设,佐证着它少数派的形象。才会吸引同样少数但具有投资眼光的买家。:13

  三、天荟为什么独占一席?

  当“TOD”在优质资本里布局出一条新的赛道后,TODTOWN天荟已经率先领跑。

  显然,跟随这些具有投资眼光的少数派,你能从中发现它的独特吸引力。

  01 TODTOWN天荟拥有区域强标签

  从TODTOWN天荟的地理位置上看,处在莘庄这个上海西南中心枢纽位置,上承上海市区资源外溢,下接老闵行、奉贤、松江、金山等地区人口红利,踩着城市的高速发展节奏,恰好嵌在2条轨交及金山铁路支线的超级枢纽板块,成为对接大虹桥发展带上的一个高能节点。而与大虹桥的同频共振中,长三角源源不断漫溢过来的能量,又组合成一个个新城市场景,封面自此形成。

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TODTOWN天荟分层示意效果动图

  从莘庄周边的产业能级来看,莘庄的东北方向是漕河泾开发区,西北方是大虹桥商务区,西南方有松江工业区和G60科创走廊,正南方有闵行经济开发区,紫竹科技园区。本身也拥有能级不小的莘庄工业区和莘庄商务区。

  未来五年,以升级“城市副中心”为动力,以“卓越的全球主城副中心”为蓝本,从宏观(上海主城区服务长三角西南城市客厅、G60科创走廊城区桥头堡)到微观(闵行区南北两大功能片区的核心节点),将整片城市的资源都织在这一组城市封面上,这就是为什么TODTOWN天荟会成为实力人群追逐的对象。

  02 TODTOWN天荟具有产品强标签

  如果光是占据了一大片的城市资源,没有实现产品结构上的占位,TODTOWN天荟的曝光度再高,也会略有遗憾。

  说简单点,TODTOWN天荟这样的地理位置可遇不可求,可是产品本身却是人为决定的,做得怎么样决定了它今后的高度。

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  70万方的TODTOWN天荟,称之为迷你城市,就是因为包罗了酒店、办公、商场、住宅、公共交通枢纽等业态,它们汇聚在一起重塑新一代城市副中心的摩登形象。

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  约14万方商场填补莘庄缺乏高品质商业的空白,你可以用IAPM\IFC去想象它未来的能级。

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商场效果图

  约5万方甲级写字楼和2万方酒店,带来的是一种更精英化的商务办公氛围。酒店引入的是凯悦集团旗下的高端时尚品牌凯悦尚萃,凯悦尚萃将上海首店签约在这里就是对于区域未来发展的认可,同时也给整个莘庄树立起一张骄傲名片。

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凯悦尚萃酒店效果图

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甲级写字楼效果图

  约9万方的悦麓住宅,2018年、2019年两次开盘即清盘,为上海豪宅榜单添色。

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TODTOWN天荟|悦麓实景图

  约8.5万方销售型办公产品,正以一种市场新风潮的形象解渴着上海市场。作为具有高价值属性资产的新兴产品,它也在开启一个新赛道。

  03这就是TODTOWN天荟重磅推出的创新艺术办公——悦麟

  悦麟包括两栋近150米的塔楼,外立面以系统窗和铝板幕墙相结合,大堂和顶部屋冠采用玻璃幕墙系统,这样的设计一方面建筑形象现代简洁、精致雄伟,另一方面也使建筑在防水、保温、节能等功能性上得到有效保障。

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TODTOWN天荟|悦麟效果图

  大面积落地系统窗,选用的是知名德国品牌ROTO 的隔热断桥铝合金系统窗,开启扇选用的是中空low-e钢化玻璃,其他系统窗的室内侧更是均升级为夹胶玻璃。

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TODTOWN天荟|悦麟效果图

  想象一下,独上高楼,居高临下,任脚下穿梭不停的车来车往,远处遥相对望的是上海滩陆家嘴的三大神器,这上海西南的天际线,如“皇冠上的明珠”,定格在城市封面上。

  而你站在城市封面上,被仰望,被称赞,此时你心中涌出的是一种骄傲,一种对未来的想象。

  进入悦麟的首层大堂,是约9米的超高挑空,而在大堂之上的5F还设置了供所有业主使用的X-Club公共活动空间。

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TODTOWN天荟丨悦麟首层大堂实景图

  你可以把它看成你楼上私密空间的留白。从喧闹城市进入到这样一个过渡空间,听几首歌曲,看几页文字。更或者,你在这里交友,会客,或者放空,既是仪式感的切换,也是领域感的筛选,门后是属于我自己的地方。

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TODTOWN天荟|悦麟共享空间X-Club实景图

  更重要的是,悦麟内在的艺术气质充分融入建筑,使其夺目于所有同类产品中。

  首先,在公共区域的装饰上,邀请了四位艺术家为项目专属打造的原创环境音乐、特调环境香氛、“麒麟”雕塑,以及“麒麟”油画,目之所及皆是品味。

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  其次,这是一个“无限创意空间”。

  尽管单套面积约151-185㎡,你完全不必受制于尺度,可以根据每个人对梦想的向往,充分挖掘空间的奥秘,打造属于自己的一方领地。

  如悦麟创意样板间的展示,通过不同空间的组合和拆解,做出一个个艺术布展,越来越多的小众艺术家被这种自由感和活力感,激发出更多灵感。

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创意样板房/非交付标准

  又或者,还可以将整个空间通通打开,面对着超大落地窗是一组超长工作台,上面记录了你灵感迸发的过程。而通透的格局,可以随处展示你的服装作品,既是工作室,也是你的个人秀场。

  被解放了的空间,完全可以按照自己的偏好和设计,去创意,创业,创梦,做成有创意色彩的工作室,迷你的卡座,轻松的氛围,都是一种方向。

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创意样板房/非交付标准

  公共区域的精装标准,为你提供了顶配的外部环境,而根据你个人诉求的内部在拥有了精装标准下,还赋予你极大的空间自由度,对于资产的保驾护航,它坚持做到了极致而稀缺。所以没什么能比这样的基石,更具个性魅力。

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TODTOWN天荟|悦麟标准层电梯厅实景图

  由新鸿基启胜物业提供的港式高标准物业服务,包括管家、客服、24小时云端安防,以及各类定制服务。

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TODTOWN天荟|悦麟大堂实景图

  还有智能安防系统:配备电梯刷卡停层、公共安防系统、大堂闸机出入管理、门禁呼叫、自助访客预约、公共区域及消防通道可疑人员或事件监控等高标准安防体验。

  当我们探索什么是上海的未来优质资产时,这座新兴的全球TOD先锋范本TODTOWN天荟,就是在与时俱进中不断制造城市惊喜。

  而那些被吸引来的少数派,早已超前体验到了这座超复合城市综合体的能量,那种地标感和自豪感被牢牢锁定在了这座城市客厅中。

  选择悦麟,拥有上海优质资产!

  建筑面积约151-185㎡!

  只为少数派而生,收藏上海正当时!

  TODTOWN天荟展示中心地址:

  上海市闵行区水清南路24号(入口正对农业银行)

  文章来源:地产铿锵说

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