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“房价下跌时间表”能否实现的问题

来源:作者:王艳发布时间:2021-12-04

  “未来5年,一线城市房价会回到2万元,二线城市8000,三四线城市2000元”。

  这便是网上一直流传的“房价下跌时间表”了,最初是谁说出来的已经不得而知,但却让许多购房者对于买房产生了信心。进入下半年以来,我国房地产市场出现了罕见的降温,特别是进入9月和10月后,房价更是达到了“普降”的模式,以10月为例,根据国家统计局公布的70城数据显示,10月我国新房价格出现下跌的城市数量为52个,占比71%;二手房下跌的城市数量为64个,占比更是高达91.4%。

  与此同时,我们还经常能够看到某地房企降价抛售,引发老业主不满维权的消息,比如沈阳北某楼盘项目最高直降3700元/平米进行销售,导致部分刚买房的购房者不到一周贬值30余万元,当天多位业主前往开发商售楼处讨要说法,明确表示要求开发商“退差价”。山东泰安,楼盘项目每平米直降3000元,多名业主前往售楼处拉横幅讨要说法,部分业主一气之下砸了售楼部,类似的情况在济南、太原、岳阳、武汉等地也出现了。

  更值得注意的是,根据时代财经报道,前不久天津发布了“限跌令”,成为第22个发布“限跌令”的城市。11月19日天津住建委约谈了各大开发商,明确提出了降价的标准:房价降幅5%,上报区住建委;房价降幅10%,上报市住建委;房价降幅15%,禁止销售,关闭网签。并且相关降价打折活动需要进行报备审核。许多网友表示惊讶:为何连国家中心城市都需要通过“限跌令”来防止房价乱跌?

  事实上,如果对于天津近几年的房价有过了解的话,就不会感到意外了,与许多北方城市一样,天津房价近几年处于不断“阴跌”中,根据公开数据显示,天津房价最高点在2017年3月,如今已经下跌至原来的80%。特别是进入10月以后,天津各房企也开始了降价抛售的模式,近30个板块、区域有不同幅度的降价,最高约40%,当地购房者表示,过去听到房价下跌感到开心,意味着能够“捡漏”,如今听到类似的消息已经麻木了,部分刚买完房的购房者担心是否会遇到房企暴雷。

  通过天津发布的“限跌令”我们不难得出三个结论:1、当前22个发布“限跌令”的城市,或都存在房企降价抛售的行为,造成了当地房价下跌。2、即使是热点城市,房价同样会出现下跌,也同样可能遇到房企抛售的行为。3、未来大概率还有其他城市会发布“限跌令”来调控房价。原因很简单,对于房企而言需要降价抛售来多销售房产,一方面是为了降低负债率来达到“三道红线”的标准,另一方面为了降低库存压力。

  8月31日,融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上表示:“我们预计下半年市场会比较惨烈,要给自己留出比较安全的边界”。无独有偶,8月30日在万科2021年半年度业绩说明会上,万科首席执行官、总裁祝九胜也表示,“稳字当头,是万科当前的应对;活下去比什么都重要”。如果说当前的楼市,对于头部房企来说都意味着“惨烈”、“活下去”来应对,由此可见对于其他房企来说形势有多严峻。

  11月18日,官媒“人民资讯”发表了《房价全线下跌!明年可能会更冷?》的文章,明确指出当前的楼市真的入冬了。据中指研究院统计,10月份,中国商品房销售面积、销售额同比分别下降21.7%和22.6%,连续三个月保持两位数下降。易居研究院数据显示,当月住宅销售面积同比下降24.1%,创6年来同期新低。土地市场降温、购房者观望情绪浓厚,未来6-12个月内将很难发生逆转。

  那么房价下跌的空间到底是多少,“房价下跌时间表”可能实现吗?对此我们可以参考孙宏斌与潘石屹的观点,融创董事会主席孙宏斌表示:房价调控的威力不可小觑,未来购房需求和房价都会出现逆转。但是房价是不可能下跌的,如果房价下跌超过30%,那我们(这里指房企)就都死了。房地产大佬潘石屹也表示:对于我国许多房地产开发商而言,房价下跌的底线为20%,一旦超过这个比例,许多房地产企业就会消失。

  显然,孙宏斌与潘石屹“交底”的数据都有所保留,原因很简单,按照孙宏斌的说法,房价下跌幅度不能够超过30%,但如今部分城市的下跌幅度已经超过了这个数,上文提到的天津当前的房价也与最高点相差了接近20%。由此可见,房价下跌幅度与具体城市有关,如果是平均房价接近7万元的一线城市,下跌30%后房价也接近5万元/㎡,买一套100平米的房子,需要准备150万元的首付以及两万元的月供,依旧与当地的收入水平脱钩,由此可见对于一二线热点城市来说,楼市泡沫比较大,显然有更大的降价空间。

  对于未来房价走势:央媒已经多次发文给出了定调:谨防楼市大起大落,稳才是理想状态。这也是许多专家一直以来强调的“以时间换空间”,通过持续地调控实现房地产的稳着陆,逐步消除楼市泡沫。假设未来5年一线城市房价跌到2万元,那也就意味着每年的下跌幅度将达到15%以上,显然不符合“稳楼市”的调控理念:房价可以下跌,但不能乱跌。

  因此,对于“房价下跌时间表”能否实现的问题,答案已经很清楚了,大概率是无法实现的。原因很简单,房价大跌同样会引发一系列金融风险,甚至导致经济危机的出现。此外,当前楼市处于不断“分化”的状态,对于热点一二线城市来说,每年都有大量的人口流入带来住房需求,因此未来这些热点城市的房价主基调将会是“稳中略涨”或者“稳中略跌”,逐渐回归亲民水平。