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今年起,拆迁户开始“坐冷板凳”!高层住宅“亮红灯”,楼市转冷

来源: 中国房产产业报      作者: 刘烨      发布时间: 2020-05-18

  今天看到一则新闻,有人时隔28年才想起来自己买了套房。

  据广州日报5月16日报道,市民张先生告诉记者,1992年他姐姐张女士花了33.2万元,在深圳宝安华天花园购买了一套144平米的房子。

  直到今年,他姐姐才想起来自己还有套房子在深圳。

  更神奇的事还在后面,有知情邻居说,张女士购房后一直没住,现在房价已经涨到600多万,目前的住户是撬锁搬进去的。

  纠纷最终如何解决,暂且放在一边,这位房主的遭遇,让我想起了那句有名的话:有钱人的生活,就是这么朴实无华,且枯燥。

  能在上世纪90年代豪掷几十万全款买房,几十年的时间都想不起来,房子又能升值上百倍,比起一夜暴富的拆迁户,土豪的程度更是有过之而无不及。

  正是因为最近几年房地产市场的极速扩张,我们才能看到一个个类似的房叔、房姐出现。

  数据显示,2013年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、2014年为9.0%、2015年为29.9%,而到了2016年时,货币化安置比例已高达48.5%。

  正因为有棚改助推,拆迁户“给钱不给房”,我们才看到过去几年楼市有多强势。

  海通证券相关报告显示,2014-2016年棚改货币化安置面积分别为0.4亿平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米,分别占当年住宅商品房销售面积的3.8%、13.6%和18.2%,均逐步抬升。

  也就是说,3年时间里,拆迁户们拿着巨额现金,为楼市贡献了将近20%的销量,身家水涨船高,房价逐步抬升,谁家能沾上一个“拆”字,就能轻易实现财务自由。

  不过,今年开始,尝惯甜头的拆迁户们,终于开始“坐冷板凳”了。

  1,棚改已成“过去式”。

  在2017年,棚改对于房地产投资和销售拉动已经达到最高点,从2018年至今,棚改总量以及货币化安置比例都在逐步下降。

  数据显示,2019年全国棚改大幅减少,实际新开工仅316万套,较2018年下降50%。

  同时各地收紧棚改货币化安置比率,2018年10月高层会议明确提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  随着“棚改”逐步淡出我们的视野,重新回归实物安置房的补偿形势,拆迁户自然没有了撬动房地产上涨的仰仗。

  2,“老旧小区改造”大幅提速。

  老旧小区改造,也就是我们平时所说的“旧改”,是加强城市基础设施建设,对小区水电管材、电梯物业、安防快递等基础设施的完善,有助于提振短期的消费和投资。

  4月16日,住建副部长黄艳介绍,自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,去年各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。又强调了“今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。”

  4月17日,高层会议提出“要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造”。

  按照国盛宏观的预测,根据当前各地实际投资强度测算,中性情景下,“旧改”投资总规模约0.8-1.4万亿元,可带动固定资产投资1.5-2.5个百分点,今年投资规模约2000-3000 亿元,可带动固定资产投资约0.4-0.5个百分点。

  这算是非常保守的预测了,假设1.4万亿的投资砸进去,大量2000年以前的老旧小区不会再有拆迁的可能性,寄希望买了老房子等拆迁的人们,希望也就此告吹。

  3,高层住宅“亮红灯”。

  两部门近日下发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,要求一般不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑;严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。

  其中一条规定更值得注意:各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局,严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度,与城市规模、空间尺度相适宜,与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑,县城住宅要以多层为主。

  注意最后一句:县城住宅要以多层为主。

  平安证券杨侃的报告指出,以剔除40个大中城市后的三四线城市来看,2017-2018年销售面积增速分别为13.9%、1.8%。

  进入2019年之后,虽然棚改规模腰斩,销售面积同比增长0.9%,以三四线为主的西部销售同比增长4.4%,均高于同期全国销售增速(-0.1%)。

  这些房子大部分都是从中西部地市和县城卖出去的,棚改货币化起到了前期助推的作用。

  现在住建部直接叫停高层住宅建设之风,人口常年流出的县城,将不会再出现过去“比赛式盖房”的景象。

  棚改规模下降,意味着拆迁户不会再像以前那样拿着现金“扫楼”了。

  “旧改”加速,意味着老房子拆迁的可能性越来越小。

  小城市开始限制高层住宅的建设,意味着房地产行业大拆大建的模式宣告终结。

  有了这3个因素催化,2020年楼市已经开始“转冷”了。

  表面上深圳、杭州、苏州等地成交量迅速回升,背后却是大量中西部三四线城市步入下行通道,TOP20房企降价促销、以价换量的动作越来越多。

  事实上,拆迁户只是房地产短暂发展史上的一个特殊群体,随着长效机制不断完善,购房者置业理念的进步,各个省市告别房地产大拆大建的粗放式发展,靠“拆迁变富”的可能性已经变得微乎其微。

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