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一而再、再而三,前赴后继。2020年,又一波内地中小房企掀起赴港上市潮。

来源: 中国房产产业报      作者: 刘烨      发布时间: 2020-06-05

  仅今年前5个月,累计已有金辉控股、上坤地产等7家中小房企提交赴港招股书,目前状态均为“审核中”。而同期仅汇景控股一家实现成功敲钟。

  一而再、再而三,前赴后继。2020年,又一波内地中小房企掀起赴港上市潮。

  5月最后一天,大唐地产再次向港交所递交招股书。而就在两天前的5月29日,大唐地产的“前招股书”刚刚失效,过了短短3日又重新递表。

  据搜狐焦点统计,仅今年前5个月,累计已有金辉控股、上坤地产等7家中小房企提交赴港招股书,目前状态均为“审核中”。而同期仅汇景控股一家实现成功敲钟,已于1月16日正式挂牌上市,成为2020年首个登陆港交所的内房企。

  但并不是所有房企都如汇景控股这般顺利。4月份,三巽控股、港龙地产的招股书相继到期失效后,分别于4月27日、5月12日重返漫漫赴港上市路。而在更早之前,奥山控股、海伦堡两次折戟,是否继续申请仍有待观察;万创国际第四次招股书则直接被拒绝,上市计划宣告终止。

资料来源:港交所披露易

  中小房企上市难

  中小房企的上市之路,到底难在哪儿?

  按照港交所上市流程,拟上市公司需要先向港交所提交招股书及其他文件,在受理之后,港交所会对公司和保荐机构进行问询。随后进行现场聆讯,再之后才是拟上市企业准备招股、发行、上市。在问询环节中,港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度,如果6个月内都没有完成问题反馈,招股书则会宣告失效。如果想继续上市,需要重新递交材料。

  “中小房企谋求上市主要是资金面的原因。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,虽然现在融资环境稍微宽松了些,但整个房地产行业还是较为紧张,同时中小企业与大型企业、央企国企相比在融资方面也不占优势。“在这种情况下,通过上市直接融资的成本相对而言是最低的,能够解决中小房企的融资通道。”

  可以看到,实力相对强的房企上市进程相对容易,遇到更多上市波折的企业,普遍为区域型中小房企,体量很小,而且营收不稳定,规模化和可持续也是其未来发展的“痛点”

  中小房企如果偏安一隅,意味着高度依赖单一的区域市场;规模受限,意味着业绩表现不够稳健。这些,都成为左右房企进一步上升的难题。

  另外,很多上市遇阻的中小房企,哪一个不是负债累累呢?他们寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力,而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。

  中小房企上市的动机非常简单,就是找钱、活下去。对于这些中小房企来说,找钱是上市动因,而缺钱也是上市遇阻的共性原因。

  如果说“千亿”正在成为房企新的业绩分水岭和目标,2019年销售规模超千亿的房企数量已达36家,其中仅祥生地产暂未上市。其余百强房企中的TOP50多数也已在A股或港股完成上市,目前有上市需求的房企,规模会比以往申请上市的房企要小很多。

  尽管赴港上市的中小房企大多都有冲击千亿的理想,但目前仍相差较远,2019年销售额止步不前甚至“开倒车”

  以大唐地产为例,2019年,大唐地产将“3年冲刺500亿”目标升级为“今年500亿,3年1000亿+,进入全国房企50强”。然而实际上,克尔瑞数据显示,大唐地产从2018年逼近500亿,降至2019年的331亿。不仅没有完成500亿的目标,且与其千亿目标渐行渐远。

  为了扩大规模,大唐地产不惜代价攻城略地,几近疯狂。上一次赴港IPO前夕,仅是2019年7月至11月,大唐地产就新获16幅地块。其中,通过招拍挂流程获得14幅地块,总地盘面积为81.89万平方米,累计耗资40.20亿。

  此次为再战港交所,大唐地产又在前三个月疯狂拿地,累计耗资约37.77亿,并获物业面积38.88万平方米。

  显然,这样急功近利的短效“美容针”,并不能够轻易打动资本市场。

  当“高负债”、“现金流紧缺”成为中小房企的标签,招股书的“失效”或“被拒”,或许并不过于令人意外。

  分拆旗下公司赴港上市成潮流

  除了房企以外,近年来房企分拆旗下公司上市也成为一大热潮,物业就是其中主推板块。

  克尔瑞数据显示,前5年平均每年有2.4家物业企业成功上市,尤其是2019年,物业企业上市迎来井喷,全年共有11家物业企业成功IPO,创历史新高,物业股年内平均涨幅达到56%。到了2020年,房企分拆旗下公司赴港IPO之路依然还在继续。

  截至2020年5月底,港交所排队IPO的房企旗下公司共有9家之多,包括卓越商企、弘阳服务、绿城管理、金融街物业、宋都服务、星盛商业管理、正荣服务,以及中天建设、中国文旅等。

资料来源:港交所披露易

  同期,今年已有3家房企旗下物业板块在港交所成功挂牌,分别为正商旗下物业兴业物联、鸿坤物业烨星集团以及建业新生活。

  此外,合景泰富、世茂和金科股份等多家房企也宣布计划分拆物业板块赴港上市,房企分拆物业或商管板块上市的热潮仍在继续。

  各大中小房企纷纷通过赴港上市,为企业输血,虽能解一时之急,却也不是长久之计,因为单靠上市所能进行的融资其实非常有限。更为重要的是,上市后房企的运作将变得更加透明和规范,如何赢得资本市场的认可,从而大幅拓宽融资渠道、进一步降低融资成本才是关键所在。

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